La manutenzione degli ascensori non si esaurisce nella sottoscrizione di un contratto o in due visite tecniche all’anno. Il D.P.R. 162/1999 assegna obblighi precisi al proprietario dell’edificio, al suo legale rappresentante e al manutentore, distinguendo tra controlli ordinari, verifiche dei dispositivi di sicurezza e ispezioni periodiche eseguite da soggetti indipendenti.
Uno degli errori più comuni riguarda proprio la frequenza degli interventi. La cadenza semestrale prevista dalla normativa interessa alcuni controlli specifici, mentre le normali attività di manutenzione devono essere organizzate secondo le esigenze reali dell’impianto.
Cosa prevede il D.P.R. 162/1999 sulla manutenzione obbligatoria degli ascensori
Il D.P.R. 162/1999 disciplina la messa in esercizio, la manutenzione e le verifiche di ascensori, montacarichi e degli altri apparecchi compresi nel suo campo di applicazione.
Il proprietario dello stabile, o il suo legale rappresentante, deve affidare la manutenzione dell’intero impianto a una persona abilitata oppure a una ditta specializzata che impieghi tecnici abilitati. Deve inoltre incaricare uno dei soggetti previsti dalla normativa di effettuare la verifica periodica dell’ascensore.
Nel caso di un condominio, questi adempimenti vengono normalmente gestiti dall’amministratore per conto dei proprietari.
Obblighi del proprietario e dell’amministratore
Il proprietario o l’amministratore deve innanzitutto assicurarsi che l’ascensore non rimanga privo di manutentore e che sia regolarmente sottoposto alla verifica periodica.
Tra le attività da presidiare rientrano:
- la conservazione del libretto dell’impianto;
- il controllo delle scadenze;
- la registrazione degli interventi;
- la gestione delle comunicazioni con il Comune;
- l’autorizzazione delle riparazioni;
- la chiusura delle prescrizioni indicate nei verbali;
- il rispetto di un eventuale provvedimento di fermo.
Quando il manutentore segnala parti rotte o logorate, il proprietario deve provvedere tempestivamente alla loro riparazione o sostituzione. Non è quindi sufficiente archiviare il rapporto tecnico o rinviare indefinitamente l’intervento alla successiva assemblea.
Anche la verifica dell’effettiva esecuzione delle visite rientra nella gestione dell’impianto. La presenza di un contratto attivo non dimostra, da sola, che tutti i controlli siano stati svolti e documentati correttamente.
Sanzioni in caso di mancata manutenzione
Il D.P.R. 162/1999 non stabilisce una sanzione a ogni caso di mancato affidamento della manutenzione; la conseguenza più immediata dovrebbe essere la sospensione dell’utilizzo dell’impianto. Analoga ipotesi nel caso di mancato affidamento delle verifiche periodiche biennali.
Il Comune può disporre il fermo quando accerta il mancato rispetto degli obblighi previsti dal regolamento. L’ascensore deve essere fermato anche quando una verifica periodica si conclude con esito negativo.
Se durante una visita il manutentore rileva un pericolo in atto, è tenuto a interrompere il servizio fino alla messa in sicurezza, informando il proprietario o il suo rappresentante e gli altri soggetti previsti dalla normativa.
Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria secondo la norma
Il D.P.R. 162/1999 non contiene un elenco completo che classifichi ogni intervento come ordinario o straordinario.
La norma descrive le attività necessarie alla conservazione dell’impianto: controllo delle parti meccaniche, elettriche e idrauliche, verifica di porte, serrature, funi e catene, pulizia e lubrificazione.
Rientrano generalmente nella manutenzione ordinaria le visite programmate, le regolazioni e le sostituzioni limitate dovute alla normale usura.
Si parla invece di manutenzione straordinaria quando l’intervento interessa parti importanti dell’ascensore o comporta lavori più estesi, come la sostituzione del motore, del quadro di manovra, delle porte, delle funi o dei principali dispositivi di sicurezza.
La manutenzione straordinaria non deve essere confusa con la verifica straordinaria prevista dall’articolo 14. Quest’ultima viene richiesta, per esempio, dopo un verbale periodico negativo, un incidente di particolare importanza o determinate modifiche costruttive.
Ogni quanto va fatta la manutenzione ordinaria degli ascensori
Non esiste un numero di visite ordinarie identico per tutti gli ascensori.
Il D.P.R. 162/1999 stabilisce che il manutentore debba controllare periodicamente l’impianto secondo le sue esigenze. La frequenza deve quindi tenere conto della tecnologia, dell’età, del numero di corse, dell’intensità di utilizzo e delle condizioni dei componenti.
Un ascensore collocato in un piccolo condominio non richiede necessariamente lo stesso programma di un impianto installato in un hotel, in un centro commerciale o in una struttura sanitaria.
Frequenza minima prevista dalla normativa
Almeno una volta ogni sei mesi, il manutentore deve eseguire una verifica approfondita dei principali elementi dai quali dipende la sicurezza dell’ascensore.
Il controllo riguarda in particolare:
- paracadute e limitatore di velocità;
- altri dispositivi di sicurezza;
- funi, catene e relativi attacchi;
- isolamento dell’impianto elettrico;
- efficienza dei collegamenti di terra.
Gli esiti devono essere annotati nel libretto dell’impianto.
La prescrizione semestrale viene spesso interpretata come obbligo di effettuare soltanto due visite all’anno. Il testo normativo, però, distingue questi controlli dalle normali attività manutentive, che devono essere organizzate con una frequenza adeguata alle condizioni effettive dell’ascensore.
Un impianto molto utilizzato o soggetto a guasti ricorrenti può quindi richiedere visite più frequenti.
Verifiche periodiche obbligatorie da parte degli organismi abilitati
La verifica periodica viene eseguita ogni due anni e non coincide con la manutenzione ordinaria.
Serve a controllare l’efficienza delle parti dalle quali dipende la sicurezza, il corretto comportamento dei dispositivi e il rispetto delle eventuali prescrizioni formulate durante le ispezioni precedenti.
Il controllo può essere affidato ai soggetti individuati dall’articolo 13 del D.P.R. 162/1999. Tra questi rientrano gli organismi di ispezione di tipo A accreditati e abilitati dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy. Il MIMIT pubblica gli elenchi e i provvedimenti relativi agli organismi autorizzati a eseguire le verifiche su ascensori, montacarichi e apparecchi di sollevamento compresi nel regolamento.
Per questo, nel contesto delle verifiche periodiche, l’espressione più precisa è organismo abilitato, anziché utilizzare indistintamente la definizione di organismo notificato.
Durante la verifica deve essere presente il manutentore, che presta l’assistenza tecnica necessaria. Se il verbale ha esito negativo, l’impianto può essere riattivato soltanto dopo la rimozione delle anomalie e il completamento della verifica straordinaria richiesta.
Come documentare gli interventi
Le attività eseguite devono essere registrate nel libretto dell’ascensore. A questo documento vengono allegati anche i verbali delle verifiche periodiche e straordinarie.
L’amministratore o il proprietario dovrebbe inoltre conservare in un archivio ordinato:
- contratto di manutenzione;
- rapporti delle visite;
- verbali degli organismi abilitati;
- preventivi e autorizzazioni;
- fatture relative alle riparazioni;
- documentazione delle modifiche;
- comunicazioni inviate al Comune;
- prescrizioni ancora da chiudere.
Ogni rapporto dovrebbe riportare la data, il tecnico intervenuto, i controlli effettuati, le anomalie riscontrate e gli interventi ancora necessari.
Una firma o una voce generica come “visita eseguita” non permette di ricostruire quali parti siano state controllate e se una precedente segnalazione sia stata realmente risolta.
Chi può eseguire la manutenzione degli ascensori
La manutenzione non può essere affidata a personale generico dell’edificio o a un tecnico privo della specifica abilitazione.
Il D.P.R. 162/1999 richiede che l’intero impianto venga affidato a una persona munita del certificato di abilitazione oppure a una ditta specializzata che si avvalga di tecnici abilitati.
L’impresa può intervenire su ascensori di marche diverse, purché disponga delle competenze, degli strumenti e della documentazione necessari per quella tecnologia.
Abilitazioni e patentino obbligatori
Il certificato di abilitazione viene comunemente chiamato patentino da ascensorista.
Viene rilasciato dal Prefetto dopo il superamento di una prova teorico-pratica dedicata alla normativa, ai componenti elettrici e meccanici, ai dispositivi di sicurezza e alle operazioni necessarie durante la manutenzione e il soccorso. L’abilitazione è richiesta anche per la manutenzione dei montacarichi.
Il patentino è valido sul territorio nazionale, ma non certifica una specializzazione su una singola marca o su uno specifico modello.
Per un impianto recente, complesso o dotato di componenti proprietari, è quindi necessario verificare anche l’esperienza concreta del manutentore e la disponibilità degli strumenti diagnostici appropriati.
Come verificare che il manutentore sia abilitato
Prima di firmare il contratto, il proprietario o l’amministratore può chiedere alla società incaricata di confermare che i tecnici impiegati siano in possesso del certificato previsto.
È opportuno verificare anche:
- esperienza sul modello installato;
- presenza di tecnici nella zona;
- reperibilità in caso di emergenza;
- accesso ai ricambi;
- organizzazione delle visite;
- compilazione dei rapporti;
- assistenza durante la verifica biennale.
Se l’abilitazione rappresenta il requisito legale di partenza, la qualità del servizio dipende anche dalla capacità di individuare le cause dei guasti, programmare gli interventi e fornire una documentazione comprensibile.
Normativa sulla manutenzione dei montacarichi: le differenze rispetto agli ascensori
Anche i montacarichi rientrano nel D.P.R. 162/1999 quando presentano le caratteristiche indicate dal regolamento.
Prima di applicare le scadenze è necessario identificare correttamente l’apparecchio. Il termine montacarichi viene infatti usato anche per indicare montavivande, ascensori destinati al trasporto di merci o impianti nei quali possono accedere persone autorizzate.
Obblighi specifici per i montacarichi
Il montacarichi deve essere affidato a personale abilitato e sottoposto alle attività necessarie a conservarne la sicurezza e il regolare esercizio.
Il manutentore deve controllare le parti meccaniche, elettriche e idrauliche, le porte, le serrature, le funi e le catene. Deve inoltre segnalare i componenti deteriorati e fermare l’apparecchio quando rileva una condizione di pericolo.
La destinazione al trasporto di merci non elimina gli obblighi di manutenzione e documentazione.
Frequenza delle verifiche
Per i montacarichi, il controllo approfondito dei dispositivi di sicurezza, delle funi, delle catene, dell’isolamento elettrico e dei collegamenti di terra deve essere effettuato almeno una volta all’anno. In questo caso risulta maggiormente evidente come le verifiche e le visite di manutenzione abbiano una frequenza differente.
La verifica periodica eseguita dal soggetto abilitato resta invece biennale, come per gli ascensori e per gli altri apparecchi compresi nel campo di applicazione del D.P.R. 162/1999.
Anche in questo caso la cadenza annuale riguarda specifici controlli di sicurezza e non impedisce di programmare visite più frequenti quando l’utilizzo, l’età o le condizioni dell’apparecchio lo richiedono.
Everest si occupa della manutenzione di ascensori e montacarichi a Milano e Piacenza, predisponendo programmi definiti in base alle caratteristiche tecniche e all’utilizzo dell’impianto. Il sopralluogo iniziale consente di controllare documentazione, scadenze e condizioni dei componenti prima di formulare il contratto.
