Quando in un condominio è installato un ascensore di un costruttore multinazionale o di un altro grande produttore, può nascere l’idea che soltanto il costruttore sia autorizzato a occuparsi della manutenzione. In realtà, l’azienda che ha progettato o installato l’impianto non acquisisce un diritto esclusivo sul servizio per tutta la vita dell’ascensore, anche se costruito con molti componenti “proprietari” e brevettati.
Il condominio può affidare la manutenzione a un’impresa indipendente, purché disponga dei requisiti previsti dalla normativa e impieghi personale abilitato. Il cambio, però, deve essere organizzato leggendo attentamente il contratto in corso, rispettando le condizioni di disdetta e verificando che il nuovo manutentore conosca la tecnologia installata e possa reperire i ricambi necessari.
La libertà di scelta, quindi, esiste. Non autorizza però a interrompere un contratto in qualsiasi momento senza considerare scadenze, preavvisi, periodo di garanzia ed eventuali conseguenze economiche.
La legge Bersani e il diritto di cambiare manutentore
La cosiddetta legge Bersani viene citata spesso nelle discussioni condominiali come norma che permetterebbe di recedere liberamente da qualsiasi contratto di manutenzione. In realtà, questo riferimento è impreciso. Vediamo perché.
Il D.L. 7/2007, convertito nella Legge 40/2007 e generalmente chiamato “Bersani bis”, ha introdotto specifiche tutele in settori come telefonia e comunicazioni elettroniche, ma non contiene una disposizione generale che consenta di sciogliere senza preavviso o senza costi tutti i contratti relativi agli ascensori.
La possibilità di cambiare manutentore deriva invece dal fatto che il D.P.R. 162/1999 non riserva la manutenzione al costruttore. Il proprietario dello stabile o il suo legale rappresentante deve affidare l’intero impianto a una persona abilitata, a una ditta specializzata che utilizzi personale abilitato oppure a un operatore comunitario con specializzazione equivalente. La norma non richiede che l’impresa incaricata coincida con quella che ha installato l’ascensore.
Cosa prevede la normativa sulla libertà di scelta del manutentore
Il condominio, rappresentato dall’amministratore, può scegliere il manutentore valutando competenze, condizioni economiche, reperibilità, ricambi e qualità del servizio.
La marca dell’ascensore non impedisce di affidare l’incarico a un’altra impresa, perché l’abilitazione del tecnico non viene rilasciata per una singola marca. Il patentino attesta la possibilità di svolgere le attività previste sugli impianti elevatori, mentre la capacità concreta di intervenire su impianti costruiti da multinazionali, ad es. KONE, Schindler, Otis o altri sistemi dipende dalla formazione ricevuta, dall’esperienza, dagli strumenti diagnostici e dalla disponibilità della documentazione tecnica.
Ad esempio, nel settore automotive, esiste il regolamento (UE) 2018/858, dove l’art. 61 obbliga il costruttore a garantire alle officine indipendenti l’accesso alle informazioni tecniche e diagnostiche a condizioni non discriminatorie.
Il condominio è comunque tenuto ad affidare l’impianto a una ditta abilitata: il cambio deve quindi essere organizzato evitando periodi nei quali nessun manutentore risulti formalmente incaricato.
Cosa significa manutenzione multimarca e quali vantaggi offre
Una società multimarca interviene su ascensori prodotti da aziende differenti, senza vincolare la propria attività a un solo costruttore.
La definizione, da sola, non garantisce la qualità del servizio. Prima dell’affidamento bisogna verificare se il manutentore conosca realmente il modello installato, disponga degli strumenti necessari e possa procurare i componenti elettronici e meccanici richiesti.
Per un amministratore che gestisce più condomìni, la manutenzione multimarca può ridurre il numero dei fornitori e rendere più uniformi contratti, report e procedure di emergenza. Per il singolo condominio amplia invece le offerte disponibili e permette di confrontare servizi diversi da quello proposto dal produttore.
Tecnici abilitati su tutti i principali marchi
Il requisito fondamentale rimane l’abilitazione prevista dalla normativa. A questa devono aggiungersi preparazione tecnica e aggiornamento continuo sulle differenti generazioni di impianti.
Due ascensori della stessa marca possono utilizzare quadri di manovra, porte e sistemi di diagnostica molto diversi perché installati in periodi lontani. Durante il sopralluogo, il manutentore dovrebbe quindi identificare:
- produttore e modello;
- anno di installazione;
- tipo di azionamento;
- quadro di manovra;
- operatore porte;
- sistemi di comunicazione e telesoccorso;
- componenti proprietari;
- ricambi già sostituiti;
- eventuali modifiche eseguite da altre imprese.
La disponibilità di un tecnico abilitato non basta quando mancano la conoscenza del sistema o gli strumenti indispensabili per regolarlo. Prima della firma è legittimo chiedere all’impresa quali esperienze possieda su quel modello e come intenda gestire eventuali componenti non presenti nel proprio magazzino.
Indipendenza dal costruttore originale
Affidarsi a un manutentore indipendente permette al condominio di separare la marca dell’impianto dalla scelta del fornitore che lo controllerà negli anni successivi.
Il nuovo manutentore deve però ricevere o poter consultare la documentazione necessaria. Il D.P.R. 162/1999 prevede che l’ascensore sia accompagnato da istruzioni contenenti disegni e schemi utili per la manutenzione, l’ispezione, la riparazione, le verifiche periodiche e la manovra di soccorso. Devono inoltre essere disponibili le attrezzature e gli accessori speciali essenziali per regolare e manutenere l’impianto in condizioni di sicurezza.
L’indipendenza dal costruttore non comporta quindi l’utilizzo indiscriminato di componenti generici: il manutentore deve scegliere ricambi compatibili, rispettare le caratteristiche tecniche dell’impianto e documentare le sostituzioni eseguite.
Per alcuni sistemi recenti, la presenza di software, schede elettroniche o dispositivi proprietari può rendere il passaggio più complesso. Questa eventualità va verificata durante il sopralluogo, prima di accettare un’offerta basata soltanto sul canone annuale.
Risparmio economico rispetto ai contratti del costruttore
Un contratto indipendente può offrire un costo inferiore, ma il risparmio non è automatico, perché dipende dalle prestazioni comprese, dai ricambi, dalla reperibilità e dalle condizioni dell’ascensore.
Per confrontare correttamente le proposte bisogna verificare se includano gli stessi elementi:
- numero e contenuto delle visite;
- assistenza per le verifiche biennali;
- servizio di emergenza;
- reperibilità notturna e festiva;
- manodopera per i guasti;
- ricambi compresi;
- telesoccorso e telecontrollo;
- aggiornamento del libretto;
- tempi di intervento;
- esclusioni e franchigie.
Un’offerta più bassa può diventare meno conveniente se ogni uscita, ora di manodopera o componente viene fatturato separatamente. Allo stesso modo, un contratto più costoso può comprendere prestazioni di cui un piccolo condominio non ha realmente bisogno.
La possibilità di chiedere più preventivi permette di valutare il costo complessivo previsto durante l’anno, invece di accettare automaticamente le condizioni del costruttore.
Come gestire il passaggio a un manutentore indipendente
La nuova impresa deve conoscere lo stato dell’ascensore prima di assumere la responsabilità della manutenzione e segnalare eventuali anomalie già presenti: prima del subentro, quindi, c’è bisogno di effettuare un sopralluogo tecnico.
È opportuno redigere un rapporto iniziale che descriva le condizioni dei componenti principali, le prescrizioni ancora aperte e i lavori consigliati. Questo documento tutela il condominio, il manutentore uscente e quello subentrante, perché evita che problemi precedenti vengano attribuiti automaticamente al nuovo incaricato.
A conferma, si cita la norma vigente in Spagna che, ad ogni cambio di impresa di manutenzione, impone un’ispezione straordinaria eseguita dall’Ente incaricato, 30 giorni prima della firma del nuovo contratto.
Documentazione necessaria per il cambio
L’amministratore dovrebbe mettere a disposizione del nuovo manutentore:
- libretto dell’ascensore;
- numero di matricola;
- dichiarazione di conformità;
- manuale di uso e manutenzione;
- disegni e schemi tecnici disponibili;
- verbali delle verifiche periodiche e straordinarie;
- rapporti delle ultime visite;
- elenco delle riparazioni recenti;
- documentazione delle modifiche;
- istruzioni per la manovra di soccorso;
- chiavi e accessori tecnici consegnati con l’impianto;
- dati relativi al telesoccorso;
- segnalazioni o preventivi ancora aperti.
Prima della cessazione del rapporto è utile chiedere al manutentore uscente un aggiornamento del libretto e la consegna dei rapporti non ancora archiviati e gli eventuali strumenti di diagnostica.
L’amministratore deve inoltre comunicare agli utenti il nuovo numero di assistenza e sostituire eventuali recapiti presenti in cabina o nel locale macchine. Se il sistema di telesoccorso era collegato alla centrale del precedente manutentore, deve essere riprogrammato e provato prima della conclusione definitiva del passaggio.
Cosa verificare prima di firmare il nuovo contratto
Il preventivo dovrebbe riportare chiaramente l’impianto, la frequenza delle visite, le prestazioni comprese e le condizioni economiche.
Prima della firma è opportuno controllare:
- abilitazione dei tecnici;
- esperienza sul modello installato;
- disponibilità dei ricambi;
- copertura territoriale;
- reperibilità effettiva;
- ricambi e manodopera inclusi;
- costi fuori orario;
- gestione del telesoccorso;
- assistenza nelle verifiche biennali;
- durata e rinnovo;
- preavviso necessario per la disdetta;
- eventuali penali;
- modalità di restituzione della documentazione al termine del rapporto.
Anche il nuovo contratto deve essere letto con la stessa attenzione riservata a quello che si sta lasciando. Cambiare manutentore per liberarsi da una clausola poco favorevole e sottoscrivere subito un altro accordo con rinnovi e penali poco chiari non risolve il problema.
Everest: manutenzione multimarca a Milano e Piacenza
Everest propone servizi di manutenzione indipendenti dal costruttore e costruiti sulle caratteristiche tecniche del singolo impianto. Inoltre, l’azienda ha ben tre magazzini dedicati ai ricambi, per una disponibilità complessiva di circa 6.000 componenti. Il servizio comprende anche reperibilità continuativa, gestione informatizzata degli interventi, tecnico dedicato e telecontrollo per gli impianti predisposti.
Marche su cui interveniamo
Everest può operare su qualsiasi marca di ascensori come KONE, Otis, Schindler e molte altre.
Per ogni impianto viene comunque effettuata una valutazione preventiva. Marca e modello devono essere comunicati al momento della richiesta, insieme al numero di matricola, all’età dell’ascensore e agli eventuali problemi già riscontrati.
Quando sono presenti componenti proprietari o tecnologie particolari, il sopralluogo permette di verificare in anticipo modalità di diagnosi, disponibilità dei ricambi e interventi eventualmente necessari per assumere la manutenzione.
Aree geografiche coperte e tempi di intervento
Everest dispone di sedi operative a Settimo Milanese e Piacenza e segue la manutenzione degli ascensori a Milano, nella relativa provincia, ad Abbiategrasso, a Piacenza e nelle zone limitrofe. La presenza territoriale, il tecnico assegnato all’impianto e le officine mobili sono organizzati per ridurre i tempi necessari a raggiungere il cliente e individuare il guasto.
L’assistenza è disponibile 24 ore su 24 e 365 giorni all’anno, ma il tempo preciso di arrivo deve essere definito nel contratto in base alla zona, al livello di servizio scelto e alla gravità della chiamata. Una richiesta con persone bloccate richiede una gestione diversa rispetto a un’anomalia che non impedisce l’utilizzo dell’impianto.
Per valutare il passaggio da KONE, Schindler, Otis o da un altro costruttore a Everest, il condominio può richiedere un sopralluogo e presentare il contratto in corso, la documentazione tecnica e gli ultimi verbali. Sarà così possibile coordinare disdetta, presa in carico e attivazione del nuovo servizio senza lasciare l’ascensore privo di manutenzione.
