Ascensori e scale mobili sostengono ogni giorno una parte consistente dei flussi interni di un centro commerciale. Collegano parcheggi, gallerie, aree di ristorazione e punti vendita, trasportando migliaia di persone nelle giornate di maggiore affluenza.
Il loro utilizzo intenso incide sull’usura di corrimano, gradini, porte, sensori, catene, componenti di trazione e sistemi di comando. Per questo la manutenzione non può essere organizzata applicando indistintamente lo stesso calendario utilizzato per un edificio residenziale.
La normativa stabilisce obblighi differenti per ascensori e scale mobili: il gestore deve quindi conoscere il regime applicabile a ciascun impianto, predisporre controlli adeguati alle ore di esercizio e definire nel contratto tempi di assistenza compatibili con l’attività della struttura.
Obblighi di manutenzione per scale mobili e ascensori nei centri commerciali
Ascensori e scale mobili svolgono una funzione simile, ma dal punto di vista normativo appartengono a categorie diverse.
Gli ascensori installati stabilmente negli edifici sono disciplinati dal D.P.R. 162/1999. Il proprietario o il suo legale rappresentante deve affidarli a una ditta specializzata che impieghi personale abilitato e incaricare un soggetto autorizzato per le verifiche periodiche.
Le scale mobili e i marciapiedi mobili rientrano invece nella disciplina delle macchine. Per la loro immissione sul mercato e messa in servizio si applicano la Direttiva Macchine 2006/42/CE e il D.Lgs. 17/2010. Durante l’utilizzo devono inoltre essere mantenuti secondo le istruzioni del fabbricante e gli obblighi di sicurezza previsti per le attrezzature presenti nei luoghi di lavoro.
Questa distinzione incide soprattutto sulle verifiche. Per gli ascensori esiste una verifica periodica biennale prevista dalla legge. Per le scale mobili di un normale centro commerciale privato non è prevista dal D.P.R. 162/1999 un’analoga verifica biennale obbligatoria affidata a un organismo notificato.
Regimi differenti possono riguardare scale mobili inserite in sistemi di trasporto pubblico, come metropolitane e stazioni, sottoposte alle disposizioni specifiche del settore. Tali regole non devono essere estese automaticamente agli impianti di una struttura commerciale privata.
Normativa per impianti ad alta frequenza d’uso
La legge non stabilisce una categoria autonoma denominata “impianto ad alto traffico” con un calendario di manutenzione identico per tutti i centri commerciali. La frequenza degli interventi deve essere definita considerando l’uso reale, le caratteristiche tecniche e le indicazioni del costruttore.
Per le scale mobili, i principali riferimenti tecnici comprendono:
- la UNI EN 115-1:2017, dedicata alla sicurezza delle nuove scale mobili e dei nuovi marciapiedi mobili;
- la UNI EN 115-2:2021, che individua criteri per migliorare la sicurezza degli impianti esistenti;
- la UNI EN 13015:2008, relativa alle istruzioni necessarie per le operazioni di manutenzione di ascensori, scale mobili e marciapiedi mobili.
Verifiche periodiche e documentazione obbligatoria
Per gli ascensori, il D.P.R. 162/1999 distingue la manutenzione dalla verifica periodica.
Il manutentore deve controllare regolarmente le parti meccaniche, elettriche e idrauliche e verificare almeno ogni sei mesi i principali dispositivi di sicurezza, le funi, le catene, l’isolamento elettrico e i collegamenti di terra. La verifica periodica dell’impianto deve invece essere eseguita ogni due anni da uno dei soggetti autorizzati dalla normativa.
Per le scale mobili, la frequenza dei controlli deriva innanzitutto dal manuale del fabbricante, dalla valutazione dei rischi e dalle condizioni effettive di esercizio. Il D.Lgs. 81/2008 richiede infatti che le attrezzature di lavoro siano sottoposte a manutenzione idonea e ai controlli necessari per conservarne la sicurezza.
L’INAIL chiarisce inoltre che gli interventi di controllo devono essere registrati e che la relativa documentazione deve essere conservata per almeno tre anni a disposizione degli organi di vigilanza. Non tutte le attrezzature sono sottoposte alle verifiche periodiche esterne dell’Allegato VII: tale obbligo riguarda soltanto le categorie espressamente elencate.
Per gestire correttamente entrambi i tipi di impianto, il centro commerciale dovrebbe conservare:
- libretti e manuali;
- dichiarazioni di conformità;
- contratto di manutenzione;
- rapporti delle visite;
- verbali biennali degli ascensori;
- segnalazioni di anomalie;
- preventivi e rapporti delle riparazioni;
- attestazioni relative alle modifiche;
- registro dei fermi e dei tempi di ripristino.
Ogni rapporto dovrebbe identificare l’impianto, le operazioni eseguite, i componenti controllati, le anomalie rilevate e le attività ancora da programmare. Una descrizione generica come “controllo ordinario” non permette di ricostruire lo stato dell’impianto in caso di audit, contestazione o incidente.
Responsabilità del gestore della struttura
Per gli ascensori, gli obblighi previsti dal D.P.R. 162/1999 ricadono sul proprietario dello stabile o sul suo legale rappresentante. Nel caso di un centro commerciale, il contratto di gestione deve chiarire chi segue concretamente le scadenze, autorizza le riparazioni e conserva la documentazione.
Per le scale mobili utilizzate all’interno di un luogo di lavoro, il datore di lavoro deve assicurare che siano mantenute in condizioni adeguate e che i controlli vengano svolti da persone competenti sulla base delle istruzioni del fabbricante.
La presenza di una società incaricata della manutenzione non elimina le responsabilità organizzative del gestore. La struttura deve controllare che le visite siano realmente eseguite, valutare le prescrizioni ricevute e autorizzare rapidamente gli interventi necessari.
È utile attribuire formalmente almeno questi compiti:
- verifica delle scadenze;
- apertura delle richieste di intervento;
- autorizzazione delle spese urgenti;
- comunicazione con negozi e personale;
- interdizione delle aree interessate;
- controllo della documentazione ricevuta;
- verifica del ripristino prima della riapertura.
Quando viene riscontrato un pericolo, l’impianto deve rimanere fuori servizio fino alla rimozione della causa. La necessità di mantenere aperto un collegamento tra due piani non può prevalere sulla sicurezza degli utenti.
Come pianificare la manutenzione programmata in una struttura ad alto traffico
La manutenzione di un centro commerciale deve essere organizzata intorno ai flussi della struttura. L’obiettivo è ridurre i guasti attraverso controlli preventivi e collocare gli interventi programmabili nei momenti in cui causano meno disagi.
Il primo passaggio consiste nel censire tutti gli impianti e assegnare a ciascuno un livello di criticità. Una scala mobile che collega il parcheggio all’unico ingresso della galleria richiede una priorità diversa rispetto a un collegamento servito anche da ascensori e scale fisse.
Piani di manutenzione su misura per la grande distribuzione
Un piano destinato alla grande distribuzione dovrebbe essere costruito a partire dai dati di utilizzo, non soltanto dal numero degli impianti.
Per ogni ascensore o scala mobile è opportuno registrare:
- collocazione e funzione;
- marca, modello e anno di installazione;
- orari di esercizio;
- intensità del traffico;
- guasti degli ultimi anni;
- componenti già sostituiti;
- ricambi più difficili da reperire;
- percorsi alternativi disponibili;
- interventi suggeriti ma non ancora eseguiti.
Per le scale mobili, particolare attenzione deve essere dedicata a gradini, pettini, catene di trazione, corrimano, sistemi frenanti, sensori, pulsanti di arresto e zone di ingresso e uscita. Gli ascensori richiedono invece controlli mirati anche su porte, serrature, precisione di fermata, sistemi di comunicazione e organi di sospensione.
Il programma può prevedere controlli più frequenti prima dei periodi di maggiore affluenza, come festività, saldi o campagne promozionali. In questo modo eventuali componenti prossimi al termine della vita utile possono essere sostituiti prima che il traffico aumenti.
Interventi nelle fasce orarie di chiusura
Molte attività possono essere eseguite prima dell’apertura, dopo la chiusura oppure durante le giornate con minore affluenza. Questa organizzazione richiede però un coordinamento preciso tra manutentore, direzione, vigilanza e personale addetto alla sicurezza.
Prima dell’intervento devono essere definiti:
- orario di accesso dei tecnici;
- durata prevista;
- area da delimitare;
- eventuale rimozione di pannelli o gradini;
- disponibilità dell’alimentazione elettrica;
- presenza di un referente della struttura;
- prove da effettuare prima della riapertura.
Non tutti i lavori possono essere completati in una sola notte. La sostituzione di corrimano, catene di trazione, gruppi motore o componenti strutturali può richiedere più giornate e un’interdizione prolungata dell’area.
In questi casi il gestore deve programmare la segnaletica, indicare i percorsi alternativi e informare in anticipo i punti vendita interessati. Per gli utenti con mobilità ridotta deve essere sempre disponibile un collegamento accessibile.
Gestione delle urgenze durante l’orario di apertura
Quando un impianto si arresta durante l’apertura, la prima attività non è tentare di riavviarlo ripetutamente. Occorre mettere in sicurezza la zona, impedire l’accesso e contattare il servizio tecnico secondo la procedura prevista.
Per una scala mobile, la gestione iniziale dovrebbe comprendere:
- arresto dell’impianto, quando non sia già fermo;
- delimitazione degli accessi superiore e inferiore;
- verifica dell’eventuale presenza di persone coinvolte;
- attivazione del personale di primo soccorso, quando necessario;
- comunicazione immediata al manutentore;
- conservazione delle informazioni sull’accaduto.
Per gli ascensori deve essere distinta la chiamata per impianto fermo dal soccorso di persone bloccate. Quest’ultimo richiede una priorità specifica e non deve essere affidato a personale privo delle competenze e delle autorizzazioni necessarie.
Il contratto dovrebbe prevedere un canale dedicato per le urgenze, reperibilità durante tutte le ore di apertura e modalità chiare di aggiornamento. Il gestore deve sapere quando il tecnico ha preso in carico la richiesta, quando è previsto l’arrivo e se il ripristino richiederà un ricambio.
Quanto costa la manutenzione delle scale mobili in un centro commerciale
Non esiste un canone standard valido per tutte le scale mobili. Il prezzo dipende dalla configurazione dell’impianto, dall’intensità di utilizzo e dal livello di copertura richiesto.
Un confronto basato soltanto sul costo annuale può risultare fuorviante. Un’offerta economica potrebbe comprendere esclusivamente le visite programmate, mentre un’altra potrebbe includere reperibilità, manodopera per i guasti, alcuni ricambi e interventi fuori orario.
Prima di confrontare due contratti è quindi necessario ricondurli allo stesso perimetro di prestazioni.
Variabili che incidono sul costo: numero di impianti, ore operative, marca
Le principali variabili economiche sono:
- numero di scale mobili e ascensori;
- ore giornaliere e giorni annuali di esercizio;
- traffico medio e picchi di utilizzo;
- età degli impianti;
- marca e modello;
- disponibilità dei ricambi;
- frequenza delle visite;
- necessità di interventi notturni o festivi;
- distanza della squadra tecnica;
- servizi di reperibilità;
- copertura della manodopera;
- componenti inclusi nel canone.
La presenza di impianti di marche differenti può aumentare la complessità gestionale. Un manutentore multimarca permette alla direzione di avere un solo interlocutore, ma deve dimostrare di conoscere le diverse tecnologie e di poter reperire i componenti necessari.
Anche l’accessibilità tecnica incide sul preventivo. Locali macchina difficili da raggiungere, spazi ristretti e interventi che richiedono la rimozione di molti gradini comportano più ore di lavoro rispetto a una regolazione ordinaria.
Perché affidarsi a un manutentore specializzato in impianti commerciali
Una scala mobile non è un ascensore privo di cabina. Gradini, pettini, corrimano, catene e sistemi di trazione richiedono competenze e attrezzature specifiche.
Il manutentore deve inoltre saper operare in un ambiente aperto al pubblico, delimitando correttamente le aree e coordinandosi con la direzione per evitare rischi durante le attività tecniche.
Competenze specifiche per scale mobili ad alto traffico
Un’impresa specializzata dovrebbe essere in grado di:
- intervenire su impianti di marche differenti;
- valutare l’usura di gradini, corrimano e catene;
- eseguire regolazioni e giunzioni;
- individuare anomalie nei sistemi di trazione;
- verificare sensori e dispositivi di arresto;
- pianificare sostituzioni complesse;
- organizzare lavori fuori dall’orario di apertura;
- fornire rapporti tecnici dettagliati;
- reperire ricambi per impianti meno recenti.
La conoscenza dello storico è particolarmente importante. Arresti ripetuti nello stesso punto, usura anomala di un corrimano o continue regolazioni della catena possono indicare un problema che non si risolve sostituendo ogni volta il componente immediatamente coinvolto.
Il tecnico deve quindi analizzare la causa, non limitarsi a riavviare l’impianto.
Everest: referenze su centri commerciali a Milano e Piacenza
Everest segue la manutenzione di ascensori, scale mobili e tappeti mobili nelle aree di Milano e Piacenza, intervenendo su impianti di marche e produttori differenti. L’azienda dispone inoltre di assistenza continuativa, gestione informatizzata dello storico e magazzini dedicati ai ricambi multimarca.
Tra gli interventi pubblicati da Everest rientra la manutenzione straordinaria di due scale mobili del Centro commerciale Naviglio Grande di Buccinasco. I tecnici hanno sostituito i corrimano mediante giunzione e vulcanizzazione sul posto e sono intervenuti sulla catena di trazione dei gradini, con smontaggio, regolazioni e successivo avviamento dell’impianto.
Il caso mostra quanto una riparazione su una scala mobile possa essere più articolata della sostituzione di un singolo pezzo. Servono disponibilità dei componenti, tecnici formati, organizzazione del cantiere e prove finali prima della riapertura al pubblico.
Per definire un contratto adeguato a un centro commerciale, Everest parte dal numero degli impianti, dalle tecnologie installate, dagli orari della struttura e dallo storico dei guasti. Il piano può così coordinare manutenzione programmata, assistenza durante l’apertura e interventi straordinari nelle fasce con minore affluenza.
