La manutenzione programmata permette di controllare l’ascensore, regolare i componenti e sostituire le parti soggette a normale usura. Quando il problema interessa il motore, il quadro di manovra, le porte o altri elementi importanti, però, l’intervento può superare le attività comprese nel contratto ordinario.
In questi casi il condominio deve capire se la riparazione sia necessaria e in quali tempi, chi possa autorizzarla, quale maggioranza serva e come ripartire la spesa. Un preventivo dettagliato è indispensabile anche per distinguere i lavori urgenti da quelli programmabili e verificare le eventuali detrazioni fiscali.
Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria secondo il D.P.R. 162/1999
Il D.P.R. 162/1999 disciplina gli obblighi di manutenzione degli ascensori, ma non contiene un elenco esaustivo che classifichi ogni intervento come ordinario o straordinario.
La norma richiede al manutentore di controllare periodicamente l’impianto e di promuovere la riparazione o la sostituzione delle parti rotte o logorate. La distinzione viene quindi valutata considerando il tipo di componente, l’entità dei lavori, la causa del problema e il costo rispetto alla normale gestione dell’ascensore.
Cosa include la manutenzione ordinaria
La manutenzione ordinaria comprende le attività programmate necessarie a conservare l’impianto e verificarne il corretto comportamento.
Rientrano generalmente in questa categoria:
- visite periodiche;
- pulizia e lubrificazione delle parti tecniche;
- regolazione di porte e serrature;
- controllo delle parti elettriche, meccaniche e idrauliche;
- verifica di funi, catene e dispositivi di sicurezza;
- piccole sostituzioni dovute alla normale usura.
Le prestazioni comprese nel canone dipendono comunque dal contratto. Alcune offerte includono manodopera e determinati ricambi, mentre altre coprono soltanto i controlli obbligatori e fatturano separatamente ogni riparazione.
Quando un intervento diventa straordinario
Un intervento viene normalmente considerato straordinario quando coinvolge componenti importanti, richiede lavorazioni estese o comporta una spesa non riconducibile alla normale conservazione dell’impianto.
La necessità può emergere durante una visita manutentiva, dopo un guasto o in seguito a una verifica periodica. Tra gli elementi da considerare rientrano:
- importanza del componente;
- durata prevista del fermo;
- eventuali opere elettriche o murarie;
- modifica delle caratteristiche dell’ascensore;
- necessità di prove o verifiche successive;
- costo rispetto alle spese annuali abituali.
La manutenzione straordinaria non coincide con la verifica straordinaria prevista dal D.P.R. 162/1999. Quest’ultima è un controllo formale richiesto dal proprietario, per esempio, dopo una verifica periodica con esito negativo, un incidente rilevante o determinate modifiche costruttive.
Esempi concreti: sostituzione del motore, rifacimento della cabina e adeguamento normativo
La sostituzione del motore rappresenta un tipico intervento straordinario quando il componente è usurato, provoca frequenti fermi o non dispone più di ricambi facilmente reperibili. Il preventivo deve chiarire se il lavoro riguardi soltanto il motore o anche argano, inverter, quadro di manovra e collegamenti elettrici.
Il rifacimento della cabina può invece comprendere attività differenti. La sostituzione dei rivestimenti ha una finalità soprattutto estetica; il rinnovo della bottoniera, dell’illuminazione, delle porte o dei dispositivi di comunicazione coinvolge anche il comportamento tecnico dell’impianto.
Gli adeguamenti possono riguardare la precisione di arresto, il telesoccorso, le protezioni delle porte e altri dispositivi collegati alla sicurezza o all’accessibilità. In base all’entità delle modifiche, il tecnico deve valutare anche gli adempimenti necessari prima della rimessa in servizio.
Chi decide la manutenzione straordinaria in condominio e con quale maggioranza
La decisione spetta normalmente all’assemblea. L’amministratore raccoglie la relazione tecnica e i preventivi, inserisce l’intervento nell’ordine del giorno e mette i proprietari nelle condizioni di valutare costo, urgenza e conseguenze di un eventuale rinvio.
La semplice indicazione “riparazione ascensore” non è sufficiente per approvare una spesa importante. La documentazione dovrebbe spiegare il problema, le parti interessate e la durata prevista del fermo.
Ruolo dell’amministratore e delibera assembleare
L’articolo 1135 del Codice civile stabilisce che l’amministratore non possa ordinare lavori di manutenzione straordinaria senza una delibera, salvo che abbiano carattere urgente.
La delibera dovrebbe indicare:
- impresa incaricata;
- lavorazioni autorizzate;
- costo approvato;
- criterio di ripartizione;
- modalità e scadenze di pagamento;
- tempi indicativi dei lavori;
- eventuali prestazioni escluse.
Per i lavori straordinari l’assemblea deve inoltre costituire un fondo speciale pari all’importo delle opere. Se il contratto prevede pagamenti legati allo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione alle singole scadenze.
Maggioranze necessarie secondo il Codice civile
La maggioranza dipende dall’entità dell’intervento.
In prima convocazione, la delibera richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
In seconda convocazione, per una riparazione straordinaria che non sia di notevole entità, è generalmente sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Quando i lavori sono di notevole entità, anche in seconda convocazione servono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. La legge non stabilisce un importo fisso: si considerano il costo, il valore del fabbricato, la complessità delle opere e l’impegno economico richiesto ai proprietari.
Urgenza e interventi senza delibera preventiva
L’amministratore può autorizzare direttamente una manutenzione straordinaria quando il rinvio rischia di mettere in pericolo le persone, aggravare il danno o impedire di affrontare tempestivamente una situazione non compatibile con i tempi dell’assemblea.
Può accadere, per esempio, quando il manutentore rileva un componente pericoloso o quando servono opere immediate per mettere in sicurezza l’impianto.
Dopo aver ordinato i lavori, l’amministratore deve riferirne nella prima assemblea utile. L’urgenza non elimina quindi l’obbligo di documentare la necessità e rendicontare la spesa.
Un ascensore semplicemente fermo non rende automaticamente urgente qualunque sostituzione. Se il lavoro può essere programmato senza aggravare il problema, è necessario sottoporlo preventivamente ai condomini.
Chi paga la manutenzione straordinaria e come si ripartisce tra i condomini
Nei confronti della ditta, il pagamento viene effettuato dal condominio tramite l’amministratore. La spesa viene poi attribuita ai proprietari delle unità immobiliari servite dall’ascensore.
Prima del riparto deve essere controllato l’eventuale regolamento condominiale contrattuale, che può contenere criteri specifici.
Ripartizione secondo i millesimi di proprietà
L’articolo 1124 del Codice civile stabilisce un criterio misto per manutenzione e sostituzione degli ascensori.
La spesa viene divisa:
- per metà in base al valore delle singole proprietà;
- per metà in proporzione all’altezza di ciascun piano rispetto al suolo.
Non si utilizzano quindi soltanto i millesimi generali. Il criterio considera sia la dimensione dell’appartamento sia il maggiore utilizzo potenziale dell’impianto da parte di chi occupa i piani superiori.
Quando il preventivo comprende opere differenti, può essere opportuno separare gli importi. Un intervento sull’ascensore, un rifacimento estetico dell’androne e opere murarie su altre parti comuni non seguono necessariamente lo stesso criterio.
Proprietario o affittuario: chi sostiene il costo
Nei confronti del condominio, il soggetto obbligato al pagamento è il proprietario dell’appartamento.
Nei rapporti tra locatore e inquilino, le spese per il funzionamento e la manutenzione ordinaria possono essere poste a carico del conduttore. Le riparazioni straordinarie e la sostituzione dei componenti principali restano invece normalmente a carico del proprietario.
La descrizione della fattura è quindi importante. Una voce generica come “riparazione ascensore” non permette di capire se si tratti di una piccola sostituzione dovuta all’uso o del rinnovo di una parte fondamentale dell’impianto.
Detrazioni fiscali applicabili agli interventi straordinari
Le manutenzioni straordinarie eseguite sulle parti comuni degli edifici residenziali possono rientrare nella detrazione per il recupero del patrimonio edilizio, purché siano rispettati i requisiti e gli adempimenti previsti.
Per le spese sostenute nel 2026, la detrazione ordinaria è pari al 36% e viene elevata al 50% per il proprietario o titolare di un diritto reale quando l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale. Il limite massimo resta di 96.000 euro per unità immobiliare. Nel condominio, la percentuale deve essere verificata in relazione alla posizione di ciascun beneficiario.
La quota viene attribuita ai condomini secondo la ripartizione approvata e il beneficio viene normalmente suddiviso in dieci rate annuali. L’amministratore deve effettuare i pagamenti con bonifico dedicato, conservare fatture e delibera e rilasciare ai proprietari la certificazione delle somme versate.
Gli interventi diretti all’eliminazione delle barriere architettoniche possono rientrare nel bonus ristrutturazioni, vedi sopra. La specifica detrazione del 75%, invece, riguardava le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 e non si applica ai nuovi pagamenti effettuati nel 2026.
Come preventivare un intervento di manutenzione straordinaria
Due preventivi possono riportare importi molto diversi perché comprendono materiali, opere accessorie e garanzie differenti. Il confronto deve quindi partire dal contenuto tecnico e non soltanto dal totale.
Prima dell’offerta è opportuno effettuare un sopralluogo e consultare il libretto, gli ultimi verbali e lo storico dei guasti.
Cosa deve contenere un preventivo completo
Il documento dovrebbe specificare:
- problema riscontrato;
- componenti da riparare o sostituire;
- caratteristiche dei nuovi materiali;
- attività escluse;
- durata prevista;
- giorni di fermo dell’ascensore;
- prove finali;
- eventuale verifica straordinaria;
- smaltimento dei materiali;
- garanzia;
- IVA applicata;
- scadenze di pagamento.
È utile chiedere anche quali parti resteranno in esercizio e se la soluzione proposta sia compatibile con futuri interventi di ammodernamento. Quando esistono più alternative, il tecnico dovrebbe spiegare differenze di costo, durata e reperibilità dei ricambi.
Everest: interventi straordinari a Milano e Piacenza
Everest esegue manutenzione ordinaria e straordinaria su ascensori condominiali nelle aree di Milano, Piacenza, Abbiategrasso e nei territori limitrofi. La proposta viene definita in base alle caratteristiche dell’impianto, alla sua età e agli interventi necessari.
L’azienda opera su impianti multimarca e dispone di diversi canali di approvvigionamento dei ricambi, gestione informatizzata dello storico, tecnico dedicato e assistenza attiva 24 ore su 24 durante tutto l’anno. Il magazzino comprende circa 6.000 componenti, utili per ridurre i tempi di attesa quando il ricambio richiesto è disponibile.
Il sopralluogo permette di distinguere una riparazione isolata da un problema che richiede un intervento più ampio. Il condominio può così ricevere una relazione e un preventivo completi da presentare all’assemblea, con chiara indicazione delle opere, dei costi e della durata prevista del fermo.
